부동산 FAQ — 자주 묻는 질문 10가지

• 임대차 분쟁은 계약 종료 여부, 갱신, 보증금 반환, 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.

• 계약이 끝났다고 임대인이 임의로 세입자를 내보낼 수 없고, 보증금을 못 받은 임차인도 권리를 보전한 뒤 이사해야 할 수 있습니다.

• 전세·월세 문제는 같은 상황처럼 보여도 계약 내용과 통지 시기, 등기부상 권리관계에 따라 대응이 달라질 수 있습니다.

부동산 임대차 상담에서는 비슷한 질문이 반복해서 나옵니다.

"계약이 끝났는데 세입자가 안 나가면 어떻게 하나요?"

"집주인이 직접 들어온다고 하면 무조건 나가야 하나요?"

"보증금을 못 받았는데 먼저 이사해도 될까요?"

"계약금만 포기하면 부동산 계약을 취소할 수 있나요?"

부동산 문제는 하나의 법률만으로 판단하기 어려운 경우가 많습니다. 계약서뿐 아니라 주택임대차보호법, 민법, 계약 종료 시점, 통지 내용, 전입신고와 확정일자, 실제 점유관계 등을 함께 봐야 하기 때문입니다.

이번 글에서는 법무법인 솔루스가 부동산·임대차 사건에서 자주 접하는 질문 10가지를 중심으로 핵심 내용을 정리해보겠습니다.

Q1. 계약기간이 끝났는데 임차인이 나가지 않으면 바로 내보낼 수 있나요?

임대인이 직접 강제로 내보내는 방식은 피해야 합니다.

계약이 적법하게 종료되었는데도 임차인이 퇴거하지 않는다면 일반적으로 건물인도청구, 즉 명도소송을 검토하게 됩니다.

먼저 확인할 것은 계약이 실제로 종료됐는지, 묵시적 갱신이 된 것은 아닌지, 갱신거절 통지가 적법했는지, 보증금 반환 문제는 남아 있는지입니다.

계약이 끝났다고 해서 임대인이 직접 비밀번호를 바꾸거나 임차인의 짐을 밖으로 옮겨서는 안 됩니다. 소송 중 점유자가 다른 사람으로 바뀔 가능성이 있다면 점유이전금지가처분도 함께 검토할 수 있습니다.

Q2. 임대인이 실거주한다고 하면 임차인은 무조건 나가야 하나요?

반드시 그렇지는 않습니다.

주택임대차보호법은 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우를 계약갱신 거절 사유 중 하나로 인정합니다(주임법 제6조의3 제1항 제8호).

하지만 핵심은 실제 거주 의사가 있었는지입니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 임차인 입장에서는 단순히 "집주인이 들어온다고 한다"는 말만 볼 것이 아니라 실제 갱신거절 사유와 통지 시점을 확인해야 합니다.

Q3. 월세를 몇 번 밀리면 임대인이 계약을 해지할 수 있나요?

건물 임대차에서는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 민법상 계약 해지가 가능할 수 있습니다(민법 제640조).

예를 들어 월세가 100만 원이라면 단순히 "두 달 연속 안 냈다"는 표현보다 연체액이 총 200만 원에 달했는지가 중요합니다. 중간에 일부라도 변제했다면 연체액 계산이 달라질 수 있습니다.

다만 주택임대차의 계약갱신 문제에서는 별도로 주택임대차보호법상 갱신거절 사유도 함께 살펴야 합니다(주임법 제6조의3 제1항 제1호).

따라서 차임 연체가 있다면 연체액, 연체 시점, 일부 변제 여부, 계약해지 통지 여부를 정확히 정리해야 합니다.

Q4. 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 주면 어떻게 해야 하나요?

먼저 임대차계약이 실제로 종료됐는지를 확인해야 합니다.

그 다음 보증금 반환 요구 → 현재 대항력·우선변제권 확인 → 이사 필요 시 임차권등기명령 검토 → 지급명령 또는 보증금반환청구소송 → 필요하면 가압류·강제집행 순서로 대응할 수 있습니다.

특히 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주임법 제3조의3).

Q5. 보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사해도 되나요?

신중해야 합니다.

임차인이 이미 대항력이나 우선변제권을 갖고 있다면 이를 잃지 않도록 관리하는 것이 중요합니다. 임차권등기를 마치면 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있고, 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리는 일정한 범위에서 유지됩니다.

따라서 보증금을 못 받은 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령 신청 → 실제 등기 완료 확인 → 이사·전입신고 이전 검토 순서로 보는 것이 안전합니다.

Q6. 계약금만 포기하면 부동산 계약을 언제든 취소할 수 있나요?

아닙니다.

계약금 포기나 배액상환에 의한 해제는 원칙적으로 상대방이 이행에 착수하기 전까지 가능합니다(민법 제565조). "잔금일 전이니까 계약금만 버리면 무조건 끝낼 수 있다"고 단정해서는 안 됩니다.

또 상대방의 채무불이행 때문에 계약을 끝내는 경우에는 단순 변심과 구조가 다릅니다. 상대방에게 상당한 기간을 정해 이행을 요구한 뒤에도 이행하지 않는 경우 법정해제를 검토할 수 있습니다(민법 제544조).

Q7. 전입신고만 하면 전세보증금을 전부 보호받을 수 있나요?

아닙니다.

주택을 인도받고 전입신고를 마치면 일정한 요건 아래 대항력을 취득할 수 있습니다(주임법 제3조 제1항). 하지만 전세보증금 회수에는 확정일자, 선순위 근저당권, 다른 임차인의 보증금, 경매 배당가능액, 소액임차인 여부 등이 함께 영향을 줄 수 있습니다.

전입신고와 함께 확정일자를 받고(주임법 제3조의2), 계약 전 등기부와 선순위 권리관계를 확인하는 것이 중요합니다.

Q8. 계약갱신요구권을 쓰면 무조건 4년 동안 살 수 있나요?

일반적으로 최초 임대차 2년에 이어 계약갱신요구권을 1회 행사하면 추가 2년의 갱신이 문제될 수 있습니다(주임법 제6조의3).

다만 임차인의 갱신요구권도 무제한은 아닙니다. 2기의 차임액에 이를 정도의 연체, 무단전대, 고의·중과실에 의한 주택 파손, 임대인 또는 직계존·비속의 실제 거주 등 법에서 정한 사유가 있다면 갱신이 거절될 수 있습니다(주임법 제6조의3 제1항 각호).

따라서 단순히 "계약갱신요구권이 있으니 무조건 4년 거주 가능"이라고 보기는 어렵습니다.

Q9. 전세보증보험에 가입하면 집주인이 돈을 안 줘도 바로 받을 수 있나요?

바로 지급되는 것은 아닙니다.

HUG 전세보증금반환보증의 경우 대표적으로 계약 종료 후 1개월 동안 정당한 사유 없이 보증금을 반환받지 못한 경우를 보증사고로 보고 있습니다. 또 보증사고가 발생하면 HUG에 사고를 통지하고, 일반적인 계약 종료 후 미반환 사고에서는 임차권등기명령을 마친 뒤 이행청구를 해야 합니다(주임법 제3조의3).

즉, 보증보험 가입 → 보증사고 발생 → 임차권등기 → 보증이행 청구 → 심사 및 지급의 절차가 필요합니다.

Q10. 집주인이 돈이 없으면 소송에서 이겨도 보증금을 못 받을 수 있나요?

가능성은 있습니다.

보증금반환청구소송에서 승소하면 임대인의 반환의무를 인정받는 집행권원을 확보할 수 있습니다. 하지만 실제로 돈을 회수하려면 임대인에게 집행할 재산이 있어야 합니다.

임대인 명의 부동산, 예금, 임대차보증금 반환채권, 기타 재산 등을 대상으로 강제집행을 검토할 수 있습니다.

따라서 보증금 반환 사건에서는 소송에서 이기는 것과 실제 회수하는 것은 별개의 단계라는 점을 기억해야 합니다. 재산 처분 우려가 있다면 소송 전에 가압류 등 보전처분도 검토할 수 있습니다.

부동산 임대차 핵심 질문 한눈에 보기

임대차 분쟁이 생겼다면 먼저 확인하세요

• 임대차계약서와 특약을 확보했나요?

• 정확한 계약 종료일을 확인했나요?

• 갱신 또는 갱신거절 통지 내역이 있나요?

• 전입신고와 확정일자를 확인했나요?

• 현재 등기부상 근저당·압류 등이 있나요?

• 보증금 반환 요구를 증거로 남겼나요?

• 현재 실제 점유자가 누구인지 확인했나요?

• 차임 연체가 있다면 정확한 금액을 계산했나요?

• 전세보증보험 가입 여부를 확인했나요?

• 임대인의 재산상태를 확인할 필요가 있나요?

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부동산 임대차 분쟁은 겉으로는 비슷해 보여도 어떤 단계에서 문제가 발생했는지에 따라 대응이 달라집니다.

계약이 끝났는데 임차인이 나가지 않는 사건과 보증금을 돌려받지 못한 사건은 서로 다른 절차가 필요하고, 계약갱신이나 실거주 문제가 섞이면 계약 종료 여부부터 다시 확인해야 합니다.

특히 임차인은 전입신고와 확정일자, 임차권등기 등 권리를 보전해야 하는 시점을 놓치지 않는 것이 중요하고, 임대인은 갱신거절이나 계약해지의 요건과 통지 절차를 정확하게 지켜야 합니다.

결국 부동산 임대차 문제에서는 계약 내용 확인 → 종료·갱신 여부 확인 → 현재 권리관계 확인 → 필요한 보전조치 → 소송·집행 여부 검토 순서로 접근하는 것이 중요합니다.

법무법인 솔루스는 명도소송, 계약갱신 분쟁, 전세보증금 반환, 임차권등기명령, 계약 해제·위약금 및 전세사기 피해 등 부동산 임대차 사건에서 계약 단계부터 실제 보증금 회수와 강제집행까지 전체 구조를 검토해 사건의 단계에 맞는 대응 방향을 살펴보고 있습니다.

📍 법무법인 솔루스 인천 주사무소: 인천광역시 검단구 이음대로 428 푸리마타워 5층 511-512호 대전 분사무소: 대전 서구 둔산북로 56 한화생명 둔산사옥 4층

※ 이 글은 2026년 10월 현재 시행 중인 법령과 HUG 안내를 기준으로 작성했습니다. 실제 적용 여부는 계약 내용, 주택의 권리관계, 통지 시기와 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.