임대차 계약 갱신 거절, 언제 가능할까? 사유와 방법 총정리

• 임차인이 적법하게 계약갱신을 요구한 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

• 대표적인 갱신거절 사유는 차임 연체, 무단전대, 고의·중과실에 의한 파손, 재건축 필요, 임대인 또는 직계존·비속의 실제 거주 등이 있습니다.

• 특히 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 임차인에게 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

"계약이 끝났으니 이제 나가달라고 하면 되는 것 아닌가요?"

"제가 직접 들어가 살려고 하는데도 세입자가 계약갱신을 요구합니다."

"월세를 자주 밀렸는데 계약갱신을 거절할 수 있을까요?"

주택 임대차에서는 단순히 계약기간이 끝났다는 이유만으로 임대인이 언제나 자유롭게 갱신을 거절할 수 있는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법은 일정한 기간 안에 임차인이 계약갱신을 요구한 경우, 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3). 따라서 임대인 입장에서는 "계약을 더 이상 연장하고 싶지 않다"는 의사만으로는 부족할 수 있습니다.

반대로 임차인 역시 계약갱신요구권이 있다고 해서 언제나 갱신을 강제할 수 있는 것은 아닙니다.

이번 글에서는 주택임대차보호법상 계약갱신 거절이 가능한 대표적인 사유와 실거주, 차임 연체, 통지 방법, 손해배상 문제까지 살펴보겠습니다.

1. 계약갱신요구권이란 무엇일까요?

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 정해진 기간 안에 계약갱신을 요구한 경우 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다.

즉, 임차인이 적법하게 갱신을 요구했다면 임대인은 단순히 "새 세입자를 받고 싶습니다" 또는 "전세금을 올리고 싶습니다"라는 이유만으로 갱신을 거절할 수는 없습니다.

다만 법에서 정한 예외사유가 있는 경우에는 갱신거절이 가능합니다.

따라서 계약갱신 분쟁에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 임차인이 갱신요구권을 적법하게 행사했는지, 임대인에게 법에서 정한 갱신거절 사유가 존재하는지입니다.

2. 임대인은 언제 계약갱신을 거절할 수 있을까요?

주택임대차보호법 제6조의3은 갱신거절 사유를 구체적으로 규정하고 있습니다. 대표적으로 다음 여덟 가지 경우입니다.

① 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 경우

예를 들어 월세가 100만 원이라면 연체액이 200만 원에 이를 정도의 연체 사실이 있는지가 문제될 수 있습니다.

② 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

임차 과정에서 허위자료를 제출하는 등 부정한 방식으로 임차한 경우입니다.

③ 임대인과 임차인이 합의하고 상당한 보상을 제공한 경우

양측이 합의하여 임대인이 일정한 보상을 제공하고 계약을 종료하는 경우입니다.

④ 임대인의 동의 없이 전대한 경우

임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 전대한 경우입니다.

⑤ 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

일상적인 사용으로 인한 자연적인 손상과는 구별해야 합니다.

⑥ 주택 일부 또는 전부가 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우

화재나 붕괴 등으로 정상적인 거주가 어려워진 경우입니다.

⑦ 철거 또는 재건축이 필요한 경우

법령에 따른 철거나 재건축, 안전사고 우려 등 법에서 정한 사유가 있는 경우입니다.

⑧ 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우

실무에서 가장 많이 분쟁이 발생하는 사유 중 하나입니다.

"마음에 안 들어서 갱신하지 않겠다"는 이유만으로는 부족하고, 법에서 인정하는 사유가 있는지 확인해야 합니다.

3. 차임을 연체하면 갱신 거절이 가능할까요?

가능할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하고 있습니다.

여기서 주의해야 할 점은 단순히 "두 달 연속 안 냈다"는 표현보다 연체된 총액이 2기의 차임액에 달했는지를 확인하는 것입니다. 예를 들어 월세가 80만 원이라면 연체액이 160만 원에 달했는지가 기준이 될 수 있습니다.

또한 주택임대차보호법 제6조는 2기 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우 묵시적 갱신 규정을 적용하지 않는다고 규정하고 있습니다.

따라서 차임 연체가 문제되는 사건에서는 연체기간, 연체액, 일부 변제 여부, 지급 시점, 계약서상 차임을 정확하게 정리하는 것이 중요합니다.

4. 무단전대나 주택 파손도 갱신거절 사유가 될까요?

그럴 수 있습니다.

임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 전대한 경우, 또는 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우는 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 갱신거절 사유에 포함됩니다.

다만 실제 사건에서는 "다른 사람이 자주 드나든다"거나 "집이 많이 낡았다"는 이유만으로 곧바로 무단전대나 중대한 파손이라고 단정하기 어렵습니다. 누가 실제 점유하고 있는지, 임차인이 사용권을 제3자에게 넘긴 것인지, 파손이 통상적인 사용으로 인한 것인지 등을 구체적으로 확인해야 합니다.

이재형 변호사는 임대차 분쟁에서 이러한 부분을 단순한 주장이 아니라 계약서, 실제 점유관계, 사진, 대화내용, 차임 지급 흐름 등 객관적인 자료와 연결해 판단하는 것이 중요하다고 봅니다.

5. 임대인이 직접 들어가 살려고 하면 갱신을 거절할 수 있을까요?

네.

주택임대차보호법 제6조의3은 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 규정하고 있습니다. 따라서 임대인 본인뿐 아니라 부모 또는 자녀가 실제로 거주하려는 경우에도 사유가 인정될 수 있습니다.

다만 핵심은 "실제로 거주하려는 의사가 있었는가"입니다. 단순히 임차인을 내보내기 위해 형식적으로 실거주를 주장한 뒤 바로 다른 임차인을 받는다면 문제가 될 수 있습니다.

그래서 실거주를 이유로 갱신을 거절하려는 경우에는 실제 입주 계획, 현재 거주지 상황, 이사 계획, 직장이나 가족관계, 기존 주택 처분 여부 등 실거주 의사를 뒷받침할 수 있는 사정이 분쟁에서 중요해질 수 있습니다.

6. 실거주한다고 해놓고 다른 세입자를 받으면 어떻게 될까요?

이 부분은 특히 주의해야 합니다.

임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절했는데, 갱신이 이루어졌다면 유지됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 임차인에 대한 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항).

법은 별도의 손해배상액 합의가 없다면 다음 세 가지 중 가장 큰 금액을 기준으로 손해배상액을 정하도록 규정하고 있습니다.

• 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분

• 새 임차인에게 받은 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분

• 갱신거절로 인해 임차인이 실제 입은 손해액

따라서 "일단 실거주한다고 해서 내보낸 뒤 새 세입자를 받으면 된다"는 방식은 매우 위험할 수 있습니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 실제 거주 계획이 있는지부터 신중하게 확인해야 합니다.

7. 임대차 계약 갱신거절은 언제까지 통지해야 할까요?

주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인은 임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 또는 조건변경 통지를 해야 합니다.

이 기간 내에 적절한 통지를 하지 않으면 일정한 요건 아래 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 묵시적 갱신이 문제될 수 있습니다. 묵시적으로 갱신되면 존속기간은 2년으로 봅니다.

따라서 임대인이 계약 종료를 원한다면 계약 만료일 직전에 급하게 통지하기보다 만료일을 기준으로 통지 가능기간을 미리 계산해두는 것이 중요합니다.

8. 문자나 카카오톡으로 갱신거절을 통지해도 될까요?

법에서 반드시 내용증명만 사용해야 한다고 정하고 있는 것은 아닙니다. 중요한 것은 갱신거절의 의사가 상대방에게 명확하게 전달되었는지와 그 사실을 나중에 입증할 수 있는지입니다.

따라서 문자나 카카오톡도 상황에 따라 증거가 될 수 있습니다. 다만 향후 "그런 통지를 받은 적이 없다" 또는 "갱신거절이 아니라 단순히 협의하자는 의미였다"는 분쟁이 발생할 가능성이 있다면 보다 명확한 방법으로 남겨두는 것이 좋습니다.

통지에는 임대차 목적물, 계약 만료일, 갱신하지 않겠다는 의사, 구체적인 갱신거절 사유, 인도 요청일 등을 명확히 작성하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 특히 실거주나 차임 연체 등 구체적인 법적 사유를 근거로 갱신을 거절하는 사건이라면 통지 내용 자체도 이후 분쟁에서 중요한 자료가 될 수 있습니다.

9. 임차인이 이미 계약갱신을 요구했다면 어떻게 해야 할까요?

임차인이 적법한 기간 내에 갱신을 요구했다면 먼저 임대인에게 법에서 정한 거절사유가 있는지 확인해야 합니다.

사유가 있다면 단순히 "갱신을 거절합니다"라고만 통지하기보다 어떤 사유로 거절하는지를 명확하게 정리하는 것이 좋습니다. 반대로 실제로는 갱신거절 사유가 없는데 임차인을 내보내기 위해 사유를 만들어내는 것은 위험합니다. 특히 실거주를 허위로 주장하는 경우 손해배상 문제로 이어질 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).

거절사유가 실제로 존재하는지 → 이를 입증할 자료가 있는지 → 통지가 적절한 시기에 도달했는지를 순서대로 확인하는 것이 중요합니다.

10. 갱신을 거절했는데도 임차인이 나가지 않으면 어떻게 해야 할까요?

적법하게 계약이 종료되고 갱신거절도 유효한데 임차인이 계속 점유한다면 건물인도청구, 즉 명도소송을 검토할 수 있습니다.

다만 소송 전에는 계약 종료 여부, 갱신거절 통지, 실제 거절사유, 보증금 반환 문제, 현재 점유자 등을 먼저 확인해야 합니다. 특히 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 인도의무가 서로 연결되는 사건이라면 보증금 문제까지 함께 검토해야 합니다.

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계약갱신 거절 사유 한눈에 보기

갱신거절 전 체크리스트

• 임대차계약 만료일을 확인했나요?

• 갱신거절 통지 가능기간(만료일 6~2개월 전)을 계산했나요?

• 임차인이 계약갱신요구권을 행사했나요?

• 법에서 정한 갱신거절 사유가 있나요?

• 차임 연체라면 정확한 연체액을 정리했나요?

• 실거주라면 실제 입주 계획이 있나요?

• 갱신거절 의사를 증거로 남겼나요?

• 계약 종료 후 보증금 반환 준비가 되어 있나요?

• 임차인이 퇴거하지 않을 가능성이 있나요?

자주 묻는 질문

Q. 집을 팔 예정이면 계약갱신을 거절할 수 있나요?

단순히 매도할 예정이라는 사정만으로 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 갱신거절 사유가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 현재 임차인의 계약갱신요구권 행사 여부와 구체적인 사정을 별도로 확인해야 합니다.

Q. 제가 직접 들어가 살 예정이면 세입자를 내보낼 수 있나요?

임대인 본인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주는 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 갱신거절 사유 중 하나입니다. 다만 실제 거주 의사가 존재해야 하며 허위로 실거주를 주장한 뒤 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 책임이 문제될 수 있습니다.

Q. 실거주는 몇 년 동안 해야 하나요?

법은 실거주를 이유로 갱신거절 후 갱신이 이루어졌다면 유지됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해배상책임을 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). "몇 개월만 살면 된다"는 식의 접근은 적절하지 않습니다.

Q. 임차인이 월세를 한두 번 늦게 냈어도 갱신을 거절할 수 있나요?

단순한 지연이 아니라 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는지를 확인해야 합니다.

Q. 갱신거절을 전화로만 해도 되나요?

법적으로 무조건 서면만 가능한 것은 아니지만 이후 통지 여부와 내용을 다투게 될 수 있습니다. 문자, 카카오톡, 내용증명 등 언제 어떤 내용으로 통지했는지를 입증할 수 있는 방법을 이용하는 것이 실무적으로 안전합니다.

Q. 적법하게 갱신을 거절했는데도 세입자가 안 나가면 어떻게 하나요?

임의로 문을 열거나 짐을 빼기보다 건물인도청구, 즉 명도소송을 검토해야 합니다. 실제 소송에서는 계약 종료와 갱신거절이 적법했는지가 먼저 문제가 될 수 있으므로 관련 자료를 정리하는 것이 중요합니다.

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계약 종료 후에도 임차인이 나가지 않는다면 → 명도소송 — 임차인이 나가지 않을 때

마치며

주택 임대차에서는 계약기간이 끝난다는 이유만으로 임대인이 언제나 자유롭게 계약갱신을 거절할 수 있는 것은 아닙니다.

임차인이 적법하게 계약갱신을 요구했다면 임대인은 주택임대차보호법 제6조의3에서 인정하는 정당한 거절사유가 있는지 먼저 확인해야 합니다. 특히 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우에는 실제 거주 의사가 중요합니다. 허위로 실거주를 주장해 임차인을 퇴거시킨 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한다면 손해배상 문제로 이어질 수 있습니다.

또한 갱신거절 사유가 존재하더라도 적절한 시기에 명확하게 통지했는지, 이후 보증금 반환과 목적물 인도는 어떻게 진행할 것인지까지 함께 살펴봐야 합니다.

법무법인 솔루스 이재형 변호사는 임대차계약 갱신, 실거주 분쟁, 명도소송, 보증금 반환 등 부동산 임대차 사건에서 계약서와 실제 점유관계, 통지 내용과 시점까지 구체적으로 검토하여 사건의 단계에 맞는 대응 방향을 살펴보고 있습니다. 갱신거절 이후 임차인이 퇴거하지 않는 사건은 갱신거절의 적법성 → 계약 종료 → 보증금 반환 → 명도소송이 서로 연결돼 있기 때문에 처음부터 전체 절차를 함께 검토하는 것이 중요합니다.

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※ 이 글은 2026년 10월 현재 시행 중인 주택임대차보호법을 기준으로 작성했습니다. 실제 갱신거절 가능 여부는 계약 내용과 통지 시기, 차임 연체 여부, 실거주 계획 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.