전세사기 보증보험, 피해를 입었다면 어떻게 청구할까? 보증이행 절차 총정리

• 전세보증금반환보증에 가입했다고 해서 계약 만료일 다음 날 바로 보증금을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

• HUG 기준으로는 대표적으로 임대차 종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 보증금을 반환받지 못한 경우 보증사고가 문제될 수 있습니다.

• 일반적인 미반환 사고의 경우 임차권등기명령 → 보증이행 청구 → 심사 → 명도 후 대위변제의 흐름으로 진행됩니다.

"전세보증보험에 가입했으니 집주인이 돈을 안 줘도 바로 받을 수 있는 것 아닌가요?"

"계약이 끝났는데 한 달이 지나도 보증금을 못 받고 있습니다."

"임차권등기명령을 먼저 해야 하나요?"

전세보증금반환보증에 가입한 임차인이라도 실제로 보증금을 지급받기까지는 일정한 절차가 필요합니다.

특히 HUG 전세보증금반환보증은 단순히 "임대인이 돈을 안 줍니다"라고 신고한다고 곧바로 보증금이 지급되는 구조가 아닙니다. 먼저 보증사고가 발생했는지 확인하고, 필요한 경우 임차권등기를 마친 뒤 보증기관에 이행청구를 해야 합니다. 이후 보증기관의 심사를 거쳐 보증이행 여부와 금액이 결정됩니다.

이번 글에서는 전세사기나 보증금 미반환 상황에서 HUG 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증을 중심으로 실제 청구 절차와 주의사항을 정리해보겠습니다.

1. 전세보증금반환보증은 어떤 제도일까요?

전세보증금반환보증은 임대차가 끝났는데도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는 경우, 일정한 요건 아래 보증기관이 임차인에게 보증금을 지급하고 이후 임대인에게 구상하는 구조의 보증상품입니다.

임차인이 보증기관에 가입해두었다면 임대인이 반환의무를 이행하지 않는 상황에서 보증기관에 보증채무 이행을 청구할 수 있는 길이 생기는 것입니다.

다만 중요한 것은 보증 가입이 언제든 보증금 즉시 지급을 의미하지는 않는다는 점입니다. 각 보증기관의 약관과 사고요건, 청구절차를 충족해야 실제 지급으로 이어질 수 있습니다.

이번 글에서는 HUG 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 기준을 중심으로 설명하겠습니다.

2. 어떤 경우 '보증사고'로 인정될까요?

HUG는 전세보증금반환보증의 대표적인 보증사고를 두 가지로 안내하고 있습니다.

① 계약 종료 후에도 보증금을 반환받지 못한 경우
전세계약이 해지되거나 종료된 뒤 1개월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못한 경우입니다.

② 전세목적물에 경매·공매가 진행된 경우
전세계약 기간 중 주택에 대해 경매 또는 공매가 진행되고, 배당 후에도 전세보증금을 전부 반환받지 못한 경우입니다.

따라서 단순히 "집주인이 보증금을 줄 수 없다고 했습니다"라는 말만으로 바로 보증사고가 성립한다고 볼 수는 없습니다. 실제로 계약이 종료됐는지, HUG가 정한 사고요건을 충족했는지를 먼저 확인해야 합니다.

3. 계약 만료 후 바로 보증이행을 청구할 수 있을까요?

일반적인 계약 종료 후 미반환 사고라면 그렇지 않습니다.

HUG는 계약 해지 또는 종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 보증금을 반환받지 못한 경우를 보증사고로 보고 있습니다. 따라서 계약 만료일 다음 날 바로 보증사고가 발생했다고 보는 구조는 아닙니다.

또 하나 중요한 것은 계약이 실제로 종료됐다는 사실을 입증할 수 있어야 한다는 점입니다. HUG는 보증사고 ①의 경우 전세계약 만기 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절 통지를 완료했음을 증명하는 서류 등을 요구하고 있습니다. 문자나 카카오톡 자료의 경우 수신인 전화번호와 날짜가 표시되고 임대인의 답장이 있는지까지 확인합니다.

따라서 전세보증보험을 이용하려는 임차인이라면 계약 종료 시점보다 훨씬 전부터 갱신거절 통지와 그 증거를 남겨두는 것이 중요합니다.

4. 임차권등기명령은 왜 필요하고, 언제 이사해도 될까요?

계약이 끝나고 보증금도 못 받은 상태에서 이사를 해야 하는 경우 가장 중요한 절차 중 하나입니다.

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있습니다. 임차권등기를 마치면 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 일정한 범위에서 유지할 수 있습니다.

HUG 역시 일반적인 계약 종료 후 미반환 사고에서는 임차권등기를 마친 후 이행청구하도록 안내하고 있습니다. 임차권등기명령 결정문이 있으면 청구와 심사는 진행할 수 있지만, 보증금을 지급받기 전까지는 실제 등기가 완료돼야 합니다.

임차권등기 신청 후 바로 이사해도 될까요?

주의해야 합니다. 임차권등기가 등기부에 실제로 기재되기 전에 이사하거나 전출해 기존 대항력·우선변제권을 잃으면 보증이행이 거절될 위험이 있습니다.

중요한 것은 임차권등기 '신청'이 아니라 등기부에 실제 임차권등기가 '완료'됐는지입니다. 새 집 잔금이나 전입신고 일정 때문에 이사가 급한 상황이라면 이 부분을 특히 주의해야 합니다.

5. 보증이행 청구에는 어떤 서류가 필요할까요?

HUG는 보증사고 유형에 따라 필요한 서류를 안내하고 있습니다. 일반적인 계약 종료 후 보증금 미반환 사건에서 대표적으로 다음 자료가 필요할 수 있습니다.

• 신분증 사본

• 확정일자가 있는 전세계약서

• 주민등록등본 또는 초본

• 인감증명서 및 인감도장

• 임차권등기명령 결정문

• 임차권등기가 기재된 부동산등기부등본

• 전세계약 종료를 확인할 수 있는 자료 (갱신거절 통지 문자·내용증명 등)

• 통장사본

• 보증채무이행청구서 등 HUG 서식

경매·공매로 인한 사고라면 배당표 등 보증금을 얼마나 반환받지 못했는지를 확인할 수 있는 자료가 추가로 필요합니다.

사건에 따라 추가 서류를 요구받을 수 있기 때문에 청구 전 현재 보증상품과 사고유형에 맞는 최신 서류목록을 HUG 공식 채널에서 확인하는 것이 좋습니다.

6. 이행청구 후에는 어떤 절차가 진행될까요?

HUG가 안내하는 기본 절차 흐름은 다음과 같습니다.

① 보증사고 발생 — 임차인이 보증사고 발생 사실을 확인하고 필요한 절차를 진행합니다.

② 이행청구 — 보증채무이행청구서와 관련 증빙자료를 제출합니다. HUG는 영업점 방문뿐 아니라 온라인 제출 절차도 안내하고 있습니다.

③ 이행심사 — HUG가 보증사고와 청구의 적정성을 심사하고 보증이행 여부 및 금액 등을 결정합니다.

④ 대위변제 — 심사가 완료되면 필요한 서류 제출과 명도 등을 거쳐 보증금이 지급될 수 있습니다. HUG는 보증이행 청구일 이후 1개월 이내 대위변제 절차를 안내하고 있으나, 보완서류나 개별 심사 상황 등에 따라 실제 지급까지의 기간은 달라질 수 있습니다.

7. 보증금을 지급받으려면 집을 비워야 할까요?

HUG는 전세보증금 지급이 임차인의 명도와 동시에 이루어진다고 안내하고 있습니다. 즉, 보증기관이 임차인에게 돈을 지급한 뒤에도 임차인이 계속 해당 주택을 점유하도록 하는 구조는 아닙니다.

기본 흐름은 보증이행 심사 → 명도 준비 → 주택 인도 → 보증금 지급입니다.

따라서 이미 새로운 주택을 계약한 상태라면 이사 일정과 HUG의 보증이행 일정을 맞추는 것이 중요합니다. 특히 임차권등기 완료 전에는 전출해서는 안 되는 반면, 최종 보증금 지급 단계에서는 명도가 필요하므로 각 단계의 순서를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

8. 보증보험에 가입했어도 지급되지 않을 수 있나요?

가능합니다. 보증보험에 가입했다는 이유만으로 모든 손해가 무조건 보상되는 것은 아닙니다.

HUG는 보증채무에서 제외되는 사유를 별도로 두고 있습니다. 예를 들어 정상적인 임대차계약자가 아닌 명목상 임차인에 대한 채무, 임차인이 협력의무를 이행하지 않아 발생하거나 증가한 채무, 보증금 반환 지체로 발생한 이자 및 지연손해금 등은 보증대상에서 제외될 수 있습니다.

또 대항력과 우선변제권을 유지해야 하는 상황에서 이를 상실하는 등 약관상 요건을 충족하지 못하면 보증이행에 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 보증보험은 "가입했으니 나머지는 신경 쓰지 않아도 되는 제도"가 아니라, 계약 종료 → 권리 유지 → 사고 통지 → 서류 준비 → 이행청구 과정을 제대로 관리해야 하는 제도라고 이해하는 것이 좋습니다.

9. 전세사기 피해라면 보증보험 청구만 하면 될까요?

반드시 그렇지는 않습니다. 보증보험은 보증금 회수 수단 중 하나입니다.

실제 전세사기 사건에서는 동시에 여러 문제가 발생할 수 있습니다. 임대인이 다수의 임차인에게 보증금을 반환하지 못하는 경우, 주택이 경매로 넘어간 경우, 근저당이나 세금 체납이 과다한 경우, 임대인이 연락을 끊은 경우, 계약 당시 허위 설명이 있었던 경우 등이라면 보증이행 청구와 별도로 형사고소, 민사상 반환청구, 가압류, 경매 배당 등 다른 절차를 함께 검토해야 할 수 있습니다.

특히 보증 가입 자체가 되어 있지 않거나 보증이행 대상에서 제외되는 문제가 있다면 결국 임대인을 상대로 한 보증금반환청구와 강제집행이 중요해질 수 있습니다.

전세보증보험 청구 절차 한눈에 보기

보증보험 청구 전 체크리스트

• 전세보증금반환보증에 실제 가입돼 있나요?

• 보증기간과 보증금액을 확인했나요?

• 임대차계약이 적법하게 종료됐나요?

• 갱신거절 통지를 입증할 자료가 있나요?

• 계약 종료 후 1개월이 지났나요?

• 대항력과 우선변제권을 유지하고 있나요?

• 임차권등기명령을 신청했나요?

• 등기부에 임차권등기가 실제로 완료됐나요?

• 확정일자부 임대차계약서를 보관하고 있나요?

• 경매·공매가 진행 중이라면 배당관계를 확인했나요?

• 이사·전출 전에 보증기관과 절차를 확인했나요?

자주 묻는 질문

Q. 계약 만료일이 지나면 바로 HUG에 보증금 청구를 할 수 있나요?

일반적인 계약 종료 후 미반환 사고의 경우 HUG는 계약 종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 보증금을 반환받지 못한 경우를 보증사고로 안내하고 있습니다. 계약 만료 다음 날 바로 보증사고로 인정되는 구조는 아닙니다.

Q. 집주인에게 내용증명을 꼭 보내야 하나요?

중요한 것은 계약이 적법하게 종료됐다는 사실을 입증하는 것입니다. HUG는 만기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 완료했음을 확인할 수 있는 자료를 요구하고 있으며, 문자·카카오톡 등도 일정한 요건 아래 증빙자료가 될 수 있습니다. 분쟁이 예상된다면 내용증명 등 객관적으로 남는 방식도 검토할 수 있습니다.

Q. 임차권등기명령을 신청했으면 바로 전입신고를 옮겨도 되나요?

주의해야 합니다. 임차권등기가 실제로 완료되기 전에 전출·이사하여 기존 대항력이나 우선변제권을 상실하면 보증이행에 문제가 발생할 수 있습니다(주임법 제3조의3). HUG도 등기 완료 후 이사·전출할 것을 안내하고 있습니다.

Q. 임차권등기를 하면 HUG에서 바로 돈을 주나요?

아닙니다. 임차권등기는 이행청구를 위한 중요한 절차 중 하나이고, 이후 별도로 보증이행청구와 HUG 심사를 거쳐야 합니다.

Q. HUG에서 돈을 받을 때까지 집에 계속 살아야 하나요?

임차권등기 완료 전에는 기존 권리를 유지하는 것이 중요합니다. 반면 최종 보증금 지급은 임차인의 명도와 동시에 이루어진다고 HUG가 안내하고 있으므로, 실제 이사 시점은 보증이행 담당자와 확인하면서 조율할 필요가 있습니다.

Q. 전세보증보험에서 보증금뿐 아니라 지연이자도 받을 수 있나요?

HUG는 임대인이 보증금 반환을 지체해 발생한 이자와 지연손해금은 보증채무에서 제외한다고 안내하고 있습니다. 따라서 지연손해금까지 청구하려면 임대인을 상대로 한 별도의 법적 절차가 필요한지 검토할 수 있습니다.

Q. 집이 경매에 넘어가도 보증보험 청구가 가능한가요?

HUG는 전세계약 기간 중 목적물에 경매·공매가 실시되고 배당 후에도 보증금을 반환받지 못한 경우도 보증사고 유형으로 안내하고 있습니다. 이 경우 배당표 등 미회수 금액을 입증할 자료가 필요합니다.

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전세보증금반환보증에 가입했다고 해서 임대차가 끝나는 즉시 자동으로 보증금이 지급되는 것은 아닙니다.

먼저 보증기관이 정한 보증사고가 발생했는지 확인해야 하고, 계약 종료 후 보증금 미반환 사고라면 임차권등기명령과 이행청구 절차를 거쳐야 합니다. HUG는 계약 종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 보증금을 반환받지 못한 경우 등을 보증사고로 보고 있습니다.

특히 이사를 앞두고 있다면 임차권등기를 신청했다는 이유만으로 바로 전출해서는 안 된다는 점을 주의해야 합니다. 실제 등기가 완료될 때까지 기존 대항력과 우선변제권을 유지해야 보증이행 과정에서 불이익을 줄일 수 있습니다(주임법 제3조의3).

그 이후에는 보증사고 확인 → 임차권등기 → 보증이행 청구 → 이행심사 → 명도 → 대위변제 순서로 진행되는 것이 일반적인 흐름입니다.

또한 보증보험이 있더라도 모든 상황이 보장되는 것은 아니므로 보증약관과 현재 대항력·우선변제권, 등기부상 권리관계까지 함께 확인할 필요가 있습니다.

법무법인 솔루스는 전세사기와 보증금 미반환 사건에서 단순한 보증보험 청구 여부만 보는 것이 아니라 임대차계약 종료, 임차권등기명령, HUG 보증이행, 보증금반환청구소송, 가압류 및 강제집행까지 전체적인 회수 절차를 함께 검토하여 현재 상황에 맞는 대응 방향을 살펴보고 있습니다.

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※ 이 글은 2026년 10월 현재 HUG 공식 안내 및 현행 주택임대차보호법을 기준으로 작성했습니다. HUG·HF·SGI 등 보증기관과 가입 상품에 따라 보증사고 기준, 제출서류 및 이행절차가 달라질 수 있으므로 실제 청구 시 해당 보증기관의 최신 약관과 안내를 반드시 확인해야 합니다.